内容来源：著名经济学家、投资人，如是金融研究院院长管清友老师与量子教育合作的在线教育课程《精准投资策略：管清友的资产配置课》。

　　大家好，我是管清友。这一节我们聊一个大家比较关心的问题：未来10年，哪些城市的房子还值得投资?

一、如何判断一个城市，值不值得投资?

1.政策因素

第一个，国家的宏观调控政策。无论是金融、税收还是土地政策，现在都是比较紧的。第二个，城市的调控政策。有的城市，房价调控政策比国家层面还要严。比如，2020年疫情以后，深圳、宁波、杭州的房地产价格都出现了大幅上涨，随后就引发了政府严厉的调控。

现在，中央和对房地产行业已经形成共识，让房地产去金融化，把原来房地产吸纳的过多资源挤出去。而且从供给侧结构性改革角度看，只有房地产这个最大的结构问题解决了，才能很大程度上缓解我们国家的结构问题。

2.城市因素

其实这个是比较有共识的，无非就是这么几个因素。

①城市发展前景

城市发展前景，简单来说就是城市经济怎么样，未来有没有希望。比如说，东北地区有一些收缩型城市，人口净流出很大，产业基础也比较薄弱。有些甚至资源枯竭型城市。这两类城市，就需要慎重投资。

②人口和产业的聚集程度

产业和人口，也是比较重要的指标。有些城市是交通节点，或者受益于国家和区域的某些战略，人口是净流入的，产业也在升级。这样的城市是有投资价值的。

③区块划分

大家生活在不同的城市，有一线的，也有四、五线的，也都有投资房产的需求。那是不是四、五线城市就没有任何投资价值呢?也不是。

我上一节课提到，未来的房地产行业其实就是两个分化。从全国的情况来看，区域分化很严重;从一个具体区域来看，区块分化非常严重。比如说，一个四、五线城市，即便是人口出现净流出，也会有核心地段、核心商业区以及比较好的产业园区。这些区域，就是投资首要考虑的区域。

除此之外，我们还需要考虑当地的限购政策。从宏观上来说，整个房地产行业的周期发生了逆转，进入到一个新的周期，具体区域还需要具体分析。

二、未来10年，哪些城市值得投资?

我认为值得投资的也不外乎这么几类：

1.超一线城市

从投资前景上讲，北上广深仍然有投资价值，只是房价上涨变缓了。过去20年涨多跌少，未来可能跌多涨少。基于这样的情况，投资的具体方式就很重要了。是急于变现，加杠杆投资?还是资金充足，资金成本不高，打算长期持有?不同的投资方式，会产生不同的投资结果。

放眼全世界，像北上广深这种超一线城市，以100年、200年的周期看，房价总体还是呈现缓慢上涨的趋势。举个例子，香港在92年亚洲金融危机以后，房价出现了剧烈波动，很多明星都炒房炒到破产。然而，香港现在的房价又恢复到金融危机之前的水平了，甚至还超过了。因此以比较长的历史跨度来看，大城市的房价水平总体上是稳中有升的，这是一个国际规律。

2.新一线城市

新一线，其实是我们造的一个词。2018年我们出了一份关于新一线的报告，引发了广泛的讨论。很多城市因为我们把它划为新一线城市特别开心，还在自己官方媒体上报道了这个事情。我们当时是把城市按照GDP、人均GDP，专利的申报数，包括城市的交通、地理位置、享受国家战略、区域战略等各个维度的水平做的划分。

中国有20多个城市是可以被纳入新一线城市的，比如郑州、合肥、长沙、南京、苏州等。这些新一线城市，未来有可能冲击一线城市。也就是说，它们的经济规模、经济总量、人口数量可以达到跟北上广深差不多的水平。长远来看，这些城市的投资价值也没有太大问题。只不过，我们在具体投资时，一定要关注它们自身的房地产小周期。

比如说南京和苏州的房地产周期是不一样的，苏州和长沙的又不一样。尤其是长沙、重庆这两个城市，房地产市场是很有特色的，与它们的地方政府过去这些年的施政思路有很大的关系。整体上，这两个城市房价涨幅没那么大，但是经济总量、经济规模、城市竞争力表现都不错。西安也是个很有意思的城市，前两年西安市的房价总体上没有下跌，过去一年里还出现了明显的上涨。

总体而言，我认为这20~30个新一线城市，也基本上是每个省的省会城市和特别重要的经济城市，它们的房价是有支撑的。我们要做的是，在这些城市里选择比较好的区域，根据投资方式的不同安排投资的财务以及标的。

3.主题型城市

主题型城市，其实也是从二级市场演化而来的说法。一般是指有旅游风景度假区，或者有比较好的自然资源、人文资源的城市。像三亚、香格里拉都是主题型城市。

主题型城市值不值得买?我认为没有标准答案，每个人要根据不同的情况做出判断。比如说，你家里有闲钱，在大城市也已经有房子了，想在风景秀丽的度假区买一套房子，偶尔也能去住一住，享受一下生活。我觉得这样的投资未尝不可。如果你现在还处于刚需和改善阶段，那就不建议到主题型城市投资，这相当于占用了你的资金。刚需和改善性需求的家庭和个人，我认为还是要投资所在的城市，提升居住品质，改善居住环境。

主题型城市的房地产市场还有一个特点，有些城市只有一手市场，没有二手市场。这些城市，某一段时间由于政策因素，或者民众投资热情比较高涨，会产生一定的泡沫。大家很容易就买到新房，一般没有人去买二手房。

总体来说，这种主题型投资的城市，一定要根据自己的家庭情况做出判断，而不是人云亦云。听到好多人去三亚买房子，自己也要去三亚买房，没有必要。

三、房地产投资有哪些风险?

现在的房地产投资风险越来越大了，不像过去20年那样利好，但总体还是机会大于风险的。现在的风险主要表现在5个方面：

1.政策调控

政策风险就是你去投资以后，可能很快就会受到严厉的政策调控和行政干预。典型的案例就是辽宁丹东。丹东是一个收缩型城市，靠近中朝边境，由于朝鲜的开放，丹东房价一度疯涨。但很快迎来了调控，很多炒房客直接被套在里面了，得不偿失。这类城市，我觉得要斟酌斟酌再斟酌。

2.金融杠杆率过高

有些城市，由于大量的基础设施上马，地方的杠杆率过高，就导致了房价上涨过快。我不方便直说城市的名称，但大家应该可以看到，过去几年某些城市由于杠杆率过高，基础设施上马过快，房价出现了比较大的泡沫，也蕴含着金融风险。

3.产业衰落

产业衰落型风险以资源枯竭型城市为代表。它们原来的资源逐渐枯竭，大量的人口外流，就业也比较麻烦。这样的城市往往国有化程度又比较高，房产投资需要格外注意。

4.人口流失

有些城市，不存在资源枯竭，也许是气候原因，也许是营商环境不好，也许是产业承载力不够，最终出现了人口持续净流出。这是典型的收缩型城市，投资风险比一般城市更高。当然也不是完全不能投资，要看具体的情况和具体的位置。

5.投机炒作

前几年，温州就出现过这种情况。大量的炒房客把温州的房价炒高了，随后出现了抛物线式的房价下跌，对整个城市的功能、产业发展都产生了长远的影响。在投资这些城市时，一定要判断准它的周期。如果正好投在房价下行的轨道上，那就比较惨了。

四、房产税会影响房价吗?

最后，我们说一说房产税。

1.房产税会影响房价吗?

其实开征房产税，不是为了抑制房价，而是重新分配中央和地方的税收。没有任何一个国家会通过开征房产税，把房地产市场彻底打趴下，然后把房价清零，这只是很多人的一厢情愿。

房产税对房价会略有影响，但长周期来看，房产税不改变整个房价的运行趋势。像欧洲、美国这些经济体都有房产税，但对房价趋势没有特别大的影响。我们国家过去几年在上海和重庆试点了房产税，对于当地的房价也没太大影响。所以大家一定要清楚，房产税不是为了解决房价问题，而是解决财政分配问题。

2.房产税会不会很快出台?

我个人认为不会，有几个原因：

第一，房产税涉及利益太多，形成共识非常难。

第二，房产税要履行的法律程序非常复杂，需要经过全国人大多轮讨论。尽管现在已经纳入到研究立法的程序，但是法律程序要走完还需要比较长的时间。这个过程也是凝聚共识的过程，

第三，我国的国情特殊，房地产市场分化很严重，房地产类型也特别多。

再给大家讲这个问题之前，我们也也梳理过很多房地产的类型，比如房产房、央产房、房改房、两线房等等。这么庞杂的类型，如何设置统一的征税标准是非常大的难题。另外，房产评估、征收对象等问题，也还没有形成共识。所以，我认为，房产税的到来可能还需要一定的时间。

本节干货

1.判断城市是否值得投资的因素：政策层面包括国家的宏观调控、城市的调控政策，城市层面包括城市发展前景、人口和产业的聚集程度、区块划分。

2.未来10年，值得投资的城市：超一线城市、新一线城市、主题型城市。

3.房地产投资风险：政策调控、金融杠杆率过高、产业衰落、人口流失、投机炒作。

4.房产税对房价会略有影响，但不会改变整个房价的运行趋势。

5.不会很快出台的原因：房产税涉及利益太多、要履行的法律程序复杂、房地产类型较多。